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假结婚、一房两卖……争房大战法律关系错综复杂,法律如何判断?

2019/8/14 4:35:00

假结婚、一房两卖……争房大战法律关系错综复杂,法律如何判断?

文/解放日报·上观新闻记者 陈琼珂

 

 

一套119平方米的房屋,让外地户籍的唐女士费了很大周折才买到手,可是手拿房产证的她,却发现自己住不进去。住在里面的侯某告诉她,“这房我早就买下了!”

 

 

究竟是上家在玩一房两卖的把戏,还是另有原因?侯某将售房者、购房者全部诉至法院,要求将房屋过户给自己。近日,上海一中院开庭审理此案,谜底也将最终揭晓。

 

 

“假结婚”影响房屋买卖合同效力吗

 

 

唐女士是外地人,因小孩读书问题需购房。2013年5月,在中介人员程某推荐下,她看中了这套虹井路上的房子。为获得购房资格,唐女士与丈夫离婚,再与程某结婚,与上家签订《上海市房地产买卖合同》并付款192万元、过户,随后又与程某离婚,并将房屋产权变更至自己一个人名下。一番闪转腾挪,她总算有了一套属于自己的房子。然而,事情并没有结束。

 

 

这房子里住着侯某一家,已有8年之久。2013年8月14日,唐女士手持房屋产证来敲门,要求侯某搬走,侯某报警,对警察说“潘某诈骗!”但事后警方出具《不予立案通知书》。他所说的潘某,就是唐女士的上家。按照侯某的说法,潘某早已将房子卖给他,如今又卖给唐女士,是在一房两卖。事情的真相究竟如何?

 

 

按照侯某的说法,他于2005年经朋友认识潘某,此时潘某购得虹井路房屋后资金出现问题,决定将此房作价164万元转给侯某。根据当年上海房产交易税收政策,如立刻办理产权过户手续,需全额缴纳营业税,所以双方约定满五年再签订买卖合同,办理产权过户手续。侯某表示,2005年8月,他以代潘某偿还所欠债务的形式支付了首付款22万元。

 

 

“他给我写了《房屋转让书》,还把产证原件交给我,约定房价为173万元整,房屋正式过户日期为2010年5月30号满五年。”侯某对房屋进行了装修,一家人也搬了进去。据侯某说,他通过转账等各种方式付清房款后,潘某以各种理由推脱,拒不办理产权过户。直到唐女士上门,他才知道潘某一房二卖了。

 

 

原来,潘某于2011年1月27日以产权证遗失为由向闵行区房地产交易中心申请挂失补证,该中心于同年3月11日补发了新的产证。

 

 

侯某将潘某、唐女士及程某三人诉至法院,称三被告恶意串通签订合同,损害第三人利益,合同应当无效,要求判令将房屋恢复登记至潘某名下,继而过户给自己。

 

 

法院一审认为,根据原被告的举证情况,很难有证据表明三被告之间存在恶意串通的故意,而且200万元的转让价格,已经得到了相关税务部门的审核通过,说明该价格并未过分低于当时的市场价,尚属合理。至于原告提出被告通过虚假婚姻登记购买房屋,法院查明两人之间并不存在无效婚姻的情形,而且出于何种目的结婚离婚并非本案需要探明的事实。因此,法院驳回了侯某的诉请。

 

 

侯某不服上诉,上海一中院裁定撤销前述判决,将案件发回重审。

 

 

房屋转让书上的签名笔迹,鉴定了两次

 

 

“我把房屋交由侯某长期居住,并非房屋买卖转让关系,而是无偿借住。”潘某也有一番解释,房屋原权利人李某因拖欠银行贷款被上门催讨,他之所以把房屋产权证交给侯某,是为在银行上门收款时,可以出示给银行查看。后来,他曾数次要求侯某返还产权证,但原告以找不到产证为由拒绝归还,所以补办了新的产权证,并告知侯某换房,他要出售此房。后来,通过中介居间,他和唐女士完成了交易。

 

 

被告唐女士认为,自己通过正规合法途径及合法手续取得房屋产权,交易经闵行区房地产交易中心及闵行区相关税务部门的严格审核通过,而且有购房款银行转账凭证及被告潘伟东本人签收的购房款收条。同时,系争房屋的成交价与该小区成交价格相近,不存在恶意串通的行为,因此不同意原告的全部诉讼请求。

 

 

那么,原告侯某与被告潘某之间是否存在涉案房屋的买卖合同关系?三被告之间又是否存在恶意串通,损害原告的合法利益行为?

 

 

根据侯某提供的证据,法院认为原告侯某通过银行存款转账、银行本票、代被告清偿债务等形式,向潘某支付了170多万元的借款。

 

 

对此,潘某却表示,侯某并未支付过任何房款,也不曾代他还款,而且侯某手上那份关键证据《房屋转让书》也是伪造的。

 

 

法院审理期间曾经对转让书上的笔迹进行鉴定,但两份鉴定结论却并不一致。第一份《司法鉴定意见书》明确认为“并非潘某笔迹”,第二份《司法鉴定咨询意见书》却比较含糊,“倾向于潘某笔迹”,法院采信了第二份鉴定结论。

 

 

据此,法院认为被告潘某将涉案房屋以173万元的价格转让给了原告侯某,并且已实际交付房屋,存在真实有效的房屋买卖合同关系。在已经将房售出的情况下,潘某又将此房转让给唐女士,涉嫌一房两卖,明显属于恶意之举。

 

 

法院还认为,唐女士与程某间不存在于共同生活为目的的结婚登记,而是为了取得算房屋产权,此举有违社会公序良俗。

 

 

综上,法院判定被告潘某与被告唐女士等签订的《上海市房地产买卖合同》无效,被告潘某退还被告唐女士人民币192万元,并将房屋产权恢复登记至潘某名下。

 

 

不过,唐女士的代理人表示,并无充分证据证明他们存在恶意串通的故意,法院的判决有失公允,而潘某也对一审判决不服,“我绝对没有说谎,我愿意接受测谎。”

 

 

因此,潘某等人提起上诉。10月31日,上海一中院开庭审理此案,但并未当庭作出判决。

 

题图来源:视觉中国 图片编辑:项建英